Bu çalışmamızda özellikle son dönemde tüm illerde olduğu gibi Çanakkale ilinde de artan konut ve kira fiyatları nedenleri ile tarafımıza sıkça yöneltilen “ KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR? EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE EDEBİLİR? EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ? “ gibi sorular cevaplanmaya çalışılacaktır.
KİRACI TAHLİYESİ NEDİR?
Kısaca bahsetmek gerekir ise; bir taşınmazda, herhangi bir amaç ile(mesken, işyeri vs.) kiracı olarak bulunan kişi ya da kurumların, hukuki yollar vasıtası ile taşınmazdan ilişiklerinin kesilerek boş olarak kiralayana teslim edilmesine kiracı tahliyesi denilmektedir. Bu işlemlere, hukukumuzda Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Prosedürü adı da verilmektedir. Bu tahliye işlemi, kimi zaman sorunsuz bir şekilde tarafların karşılıklı anlaşmaları yolu ile halledilebilir iken kimi zaman da uzun yıllar süren sancılı ve zorlu bir dava süreci sonunda neticelendirilebilmektedir. Kanun koyucu kira ilişkilerine ilişkin olarak hem kiralayanı hem de kiracıyı koruyan bazı düzenlemeler getirmiştir. Bu çalışmamızda karşımıza en sık çıkan KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA TAHLİYE PORESEDÜRÜ üzerinde durulacaktır.
KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Tarafımıza en çok yöneltilen ve merak edilen sorulardan bir tanesi “Bir kiracı nasıl tahliye edilir? ” ya da “Eski kiracı nasıl tahliye edilir?” sorusudur. Bu husus hukukumuzda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenmektedir. Kiracının tahliyesi için birden fazla neden mevcut olup bunlar kısaca aşağıdaki gibidir.
Kiracı Tahliye Sebepleri – Kiracı Çıkarma Şartları :
- Kiracının kira borcunu hiç ya da gereği gibi ödememesi sebebi ile tahliye
- Kiralayan ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi sebebi ile tahliye
- Yeni malikin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi sebebi ile tahliye (Satış nedeni ile kiracı tahliyesi)
- Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye
- Kiralanan taşınmazın yeniden İnşa ve imar sebebi ile kullanılamayacak durumda olması sebebi ile tahliye
- Kiracının ölümü halinde tahliye
- Kiralayanın rızası olmaksızın Alt kira ve kullanım hakkının devri sebebi ile tahliye
- Kiralayanın rızası olmaksızın Kira ilişkisinin devri sebebi ile tahliye
- Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme kurallarına riayet edilmemesi sebebi ile tahliye
- Kiracının iflası sebebi ile tahliye
- Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda tahliye davası açılması
- Olağan üstü sebepler ile kira ilişkisinin devamının çekilemez hale gelmesi sebebi ile tahliye
Ancak belirtmek gerekir ki; bu sebepler mevcut olsa dahi tahliye işleminin belirli prosedürlere göre karşılıklı uzlaşı veyahut yetkili mahkemelerden alınacak kararlar ile yetkili kurumlar tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
EV SAHİBİ KİRACIYI HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE EDEBİLİR?
Yukarıda “Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilir?” sorusuna ilişkin olarak tahliye sebepleri tek tek belirtilmiştir. Yukarıda yazılı tahliye sebeplerinin varlığı halinde ev sahibi ya da iş yeri sahibi yani kiralayan, tahliye sebebinin uygulanmasına ilişkin prosedürlere uyarak kiracıyı tahliye edebilir. Yine “İş yerinden(Dükkandan) kiracı nasıl tahliye edilir?” sorusunun cevabı da aynıdır. Borçlar Kanunu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarını birlikte değerlendirerek aynı düzenlemelere tabi tutmuştur. Şayet yukarıda yazılı sebeplerin bulunmaması halinde ise “EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?” sorusunun cevabı hayır olacaktır.
SÖZLEŞMESİZ(KONTRATSIZ) KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira kontratı ya da kira sözleşmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısı ile kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılma şartı olmayıp sözlü olarak yapılma imkanı da mevcuttur. Bu açıdan konut ve çatılı iş yerleri için yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi sözlü olarak kira ilişkisinin kurulduğunun ispatı ile genel tahliye sebeplerine dayanılarak kiracı tahliye edilebilecektir.
KİRACI TAHLİYESİ YA DA KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye süresi ise tahliye sebeplerine ve karşılıklı olarak uzlaşma olup olmamasına göre değişmektedir. Bu süre yine mahkemelerin iş yükleri, objektif ya da sübjektif sebepler ile artmakta ya da azalmaktadır. Ancak doğrudan bir süre belirtilmesi hatalı olacaktır.
KİRACI TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Yukarıda da açıkça belirtilen sebeplerin varlığı halinde kanunda öngörülen ihbar ve bildirim şartlarına uyularak, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesi için açılan davalara uygulamada “TAHLİYE DAVASI” denilmektedir. Birçok tahliye sebebinde öncelikle, belirli şartların varlığı halinde “KİRACI TAHLİYE İHTARNAMESİ” gönderilmesi gerekmektedir. Akabinde kanunda ön görülen süreler geçtikten sonra tahliye davası açılabilmektedir.
KİRACI TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davalarında Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları çerçevesinde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca ve 2004 sayılı İcra İflas Kanunu uyarınca belirlenmektedir. Bu kapsamda şayet icra takip prosedürü uygulanmaksızın tahliye davası açılacak ise görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Ancak icra takip prosedürü çerçevesinde tahliye talep edilecek ise bu kapsamda İcra Hukuk Mahkemeleri de görevli hale gelmektedir.
Yine davaya bakmakla yetkili mahkeme ise genel yetki kuralları çerçevesinde davalının yerleşim yeri veyahut kiralanan taşınmazın bulunduğu ya da sözleşmenin icra edileceği yer mahkemeleridir. Örneğin Çanakkale Merkez ilçesinde bulunan bir taşınmaza ilişkin açılacak kiracı tahliye davasında Çanakkale Mahkemeleri yetkili olacaktır.
KİRACI TAHLİYE TAAHHÜDÜ / TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Sıkça karşımıza çıkan sorulardan bazıları da “TAHLİYE TAAHÜTNAMESİ NEDİR?” ve “KİRACI TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?” sorularıdır. Bu husus yine 6098 sayılı TBK’nın 352.maddesinde düzenlemiştir. Bu madde uyarınca şayet, Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir sürede, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etti ise yani TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ vermiş ise kiraya veren yasal sürelere uyarak açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye edebilir.
KİRACI TAHLİYE İHTARNAMESİ İÇERİSİNDE BULUNMASI GEREKEN UNSURLAR NEDİR?
Yukarıda da tahliye sebeplerinin çoğunda öncelikle kiracıya ihtarname çekme zorunluluğu olduğundan bahsetmiştik. Çekilen ihtarnamede tahliye sebepleri açık açık belirtilmeli ve kanuni şartların oluştuğu ve sebeple kiralanan taşınmazın tahliyesi ile boş olarak teslim edilmesi talebi kiracıya bildirilmelidir.
KİRACI TAHLİYE DAVASINDA AVUKATIN ÖNEMİ
Özellikle kiracı tahliye ihtarnamesi göndermeden ve kiracı tahliye davası açmadan uzman avukat desteği alınması kiracı tahliyesi işlemlerinin bir avukat vasıtası ile takip edilmesini tavsiye etmekteyiz. Zira tahliye prosedüründe gerçekleştirilen bir hata tahliye işlemlerinin uzun süreler sürüncemede kalmasına ve hakka kavuşulmasının gecikmesine sebebiyet verebilmektedir. Öncelikle Çanakkale ili başta olmak üzere çevre illerde de faaliyet gösteren Yazgan&Çelik Hukuk Bürosu olarak kiracı tahliye davaları konusunda müvekkillerimize avukatlık ve hukuki danışmanlık desteği sunmaktayız.
KİRACI TAHLİYE DAVASI EMSAL YARGITAY KARARLARI
Kiracı tahliye davasına ilişkin olarak verilen emsal Yargıtay kararları aşağıda sunulmaktadır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/7138 E. , 2021/10994 K.
“Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tahliye davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı şirket ile 01/09/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesine göre aylık kira bedellerinin ait olduğu ayın 15. gününde ve her ay peşin olarak ödenmesi gerektiğini, davalının 2017 yılı Eylül ayı kira bedelini vaktinde ödememesi üzerine ihtarname gönderdiğini, davalının eksik ödeme yaptığını, yine Ekim ayı kira bedelinin de muaccel olmasına rağmen ödenmediğini, Eylül ayı kira bedelinin ödenmeyen bakiyesi ile Ekim ayı kira bedelinin tahsili için icra takibi başlattığını, takip konusu borca haksız olarak itiraz eden davalının bilahare çek vererek 2017 yılı Eylül ayı kira parası bakiyesini ve 2017 yılı Ekim ayı kira parasını ödediğini, davalının 01/09/2017 tarihinde başlayan dönemde, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olduğunu, bu durumun kanunda kiracıdan kaynaklanan fesih sebebi olarak kabul edildiğini iddia ederek; taraflar arasındaki 01/09/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshin, davalının kiralanandan tahliyesine ve kiralananın boş olarak teslimine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; davacı tarafça sunulan kira sözleşmesini imzalayanın … olduğunu, şirketin bu kişi ile ilgisi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; 01/09/2016 tarihli kira sözleşmesinde kira bedellerinin “banka hesabına nakit” olarak ödeneceğinin belirlendiği, bu şekilde belirlenen ödeme tarihine göre 2017 Ekim ayının kira bedelinin 01/11/2017 tarihinde muaccel olacağı, sözleşmede kira bedelinin peşin ödeneceği yönünde hüküm bulunmadığı, takip tarihinde Ekim ayı kirasının henüz muaccel olmadığı, temerrüt olgusunun kabul edilebileceği kesinleşmiş bir takibin bulunmadığı ve temerrüt nedeniyle tahliye şartlarının oluşmadığı, haklı iki ihtar şartının da gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça istinaf edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesince; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerektiği, ihtarların yapıldığı kira yılının 01/09/2017-01/09/2018 dönemi olup, davanın 30/09/2018 tarihinde açıldığı, incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf talebinin reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre; kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Davaya konu 01/09/2016 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli, aylık 30.000 TL bedelli kira sözleşmesini davalı şirket adına sözleşme tarihinde şirketi temsile yetkisi olan şirket ortağı imzalamıştır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 4. maddesinde, kira bedelinin ayın 15. gününde peşin ödeneceği düzenlenmiş olup, serbest iradeyle kararlaştırılan bu hüküm tarafları bağlayıcıdır.
Buna göre ilk derece kira sözleşmesinde kira bedelinin ait olduğu ayın 15. gününde banka hesabına peşin ödeneceğine dair hüküm bulunduğu gözetilerek, TBK’nın 352 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca tahliye koşulların oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekirken, sözleşme hükmü dikkate alınmadan yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. İlk derece mahkemesi kararının, yukarda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanu’nun 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 08/11/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/11868 E. , 2021/2138 K.
“Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesini ilişkin asıl dava ve kiracılık sıfatının tespiti ile muarazanın giderilmesine ilişkin birleşen davanın yargılaması sonucunda, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı/birleşen dosya davacısı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, 540,10 TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 6100 sayılı HMK’nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 02/03/2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
-K A R Ş I O Y –
Asıl davada;
Davacı/… Büyükşehir Belediye Başkanlığının, davalı/… aleyhine 10/03/2015 tarihinde açtığı, 2886 sayılı yasanın 75 maddesi uyarınca kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedeniyle tahliye davasının reddine karar verildiği, davacının temyizi üzerine davacının ıslah talebi nedeniyle davaya TBK 347 maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin bitimi nedeniyle TBK 347/2 maddesi uyarınca tahliye davası olarak bakılması gerektiği belirtilerek bozulmuştur.
Birleşen davada;
Davacı/…’ın, davalı/… aleyhine 03/12/2015 tarihinde açtığı kiracılık sıfatının tespiti davasının reddine ilişkin hükmün davacının temyizi üzerine asıl dava ile birleştirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin 07/10/1986 başlangıç, 31/12/1986 bitim tarihli olduğu, 2886 sayılı yasaya göre ihale ile kiralanmadığı, belediye encümen kararı ile işhanının yıkılması nedeniyle tahsisen kiralandığı, bu haliyle konut ve çatılı işyerleri kira hükümlerine tabi olduğu TBK 347/1 maddesi uyarınca sürenin bitiminden sonra 01/01/1987 tarihinden itibaren 1′ er yıllık sürelerle uzatılarak yenilendiği, 10 yıllık uzama süresinin 01/01/1997 tarihinde 6098 sayılı TBK 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe girmeden önce sona erdiği ancak Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici madde 2 uyarınca TBK 347/2 maddesinin 10 yıllık uzama süresi dolmuş olduğu için 2 yıllık geçiş süresi öngörüldüğü, bu sürenin 01/07/2014 tarihinde sona erdiği, yani TBK 347/2 maddesinin geçiş süresince askıda kaldığı,yürürlüğe gireceği 01/07/2014 tarihinden önce 25/02/2014 tarihinde tebliğ edilen tahliye ihtarına dayanılarak açılan davanın usulüne uygun ihtar bulunmadığından dinlenemeyeceği yani 01/07/2014 tarihinden sonra düzenlenen ve sözleşmenin biteceği 31/12/2014 tarihinden önce 3 ay önce tebliğ edilen kanundaki usule uygun bir ihtarın bulunmadığı, TBK 347/2 maddesinin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenen ihtarın davaya esas alınamayacağı nedenleriyle tahliye davasının reddine, kiracılık sıfatı davasının kabulüne karar verilmesi bakımından kararların bozulmasına karar verilmesi kanaatıyla sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.02/03/2021”
