ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (Izale-i Şuyu) DAVASI NEDİR?
Özel mülkiyete tabi ve üzerlerinde müşterek veya paylı mülkiyet bulunan taşınır veya taşınmaz malların satış veya aynen taksim yöntemi ile paylaştırılmasını konu alan dava türlerine Ortaklığın Giderilmesi veya diğer adı ile İzale-i Şuyu davası denilmektedir. Bu çalışmamızda; İzale-i Şuyu(Ortaklığın Giderilmesi) ne anlama geliyor, İzale-i Şuyu davası hangi durumlarda açılır, İzale-i Şuyu davasına kimler taraf olabilir vs. gibi benzer sorular cevaplanmaya çalışılacaktır.
İZALE-İ ŞUYU VE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ NE DEMEK?
Bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki mülkiyetin paylar oranında aynen taksim ya da satış sureti ile paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi denilmekte olup, bunun eski dildeki ve uygulamadaki adı Izale-i Şuyu’dur.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI HANGİ HALLERDE KİME KARŞI AÇILIR?
Karşılaştığımız yaygın sorulardan birisi de Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davasına Kimler Girebilir, katılabilir ya da dava kimlere karşı açılır sorusudur. Ortaklığın giderilmesi davası üzerinde paylı ya da müşterek(elbirliği) mülkiyeti bulunan ve özel mülkiyete tabi tüm taşınır ve taşınmaz mallar hakkında açılabilir. Söz konusu mülkiyet, bir sözleşme ile kurulmuş ya da miras yolu ile intikal etmiş olabilir. Mülkiyet her ne şekilde intikal etmiş olursa olsun paylı mülkiyete konu malın paylaştırılması için açılacak dava Ortaklığın Giderilmesi yani İzale-i Şuyu davasıdır. Dava, paydaşların birisi tarafından diğer paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesini isteyen paydaşlardan herhangi birisi bu davayı açabilmekte olup, davanın açılması için diğer paydaşların rızasına ihtiyaç yoktur.Söz konusu davanın taşınmazlar için açılması durumunda buna tapuda izale-i şuyu(ortaklığın giderilmesi) de denilmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(İZALE-İ ŞUYU) DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Hangi Mahkemede açılır sorusu da sıkça sorulan sorulardan birisidir. Ortaklığın Giderilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmektedir.
Ortaklılığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise dava açılacak taşınır ya da taşınmaz malın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak burada belirtmek gerekir ki miras nedeni ile intikal eden mallar için açılacak davalarda ölenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin miras nedeni ile intikal eden taşınmazın Canakkale merkez ilçesinde olması durumunda miras bırakanın son yerleşim yeri de Canakkale merkez ilçesi ise ortaklığın giderilmesi davası Canakkale Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Ancak örneğin söz konusu taşınmaz Çanakkale ilinden başka bir ilde ise ve murisin son yerleşim yeri yine Çanakkale merkez ilçesi ise davanın yine Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekmektedir. Ancak miras nedeni değil de başka bir nedenle üzerinde paylı mülkiyet bulunan taşınmaz nerede ise söz konusu dava da o yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI NE KADAR SÜRER?
Ortaklığın giderilmesi davası açıldığı yer mahkemesinin iş yüküne, paydaş sayısına, malın türüne göre değişik sürelerde sonuçlanabilmektedir. Özellikle çok sayıda paydaşı bulunan mallara ilişkin davalar uzun süreler devam edebilmektedir. Bu açıdan mağduriyet doğmaması açısından alanında uzman bir avukat desteği alınması tavsiye edilmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA ÖNALIM HAKKI
Önalım hakkı bazı hallerde paydaşlara tanınan bir hak olup, payın paydaşlardan olmayan 3. Bir kişiye satılacağı hallerde kullanılabilen bir haktır. Ancak bu önalım hakkı sadece harici satışlarda geçerli olup, ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmesi durumunda halinde önalım hakkı söz konusu değildir. Buna ek olarak dava dilekçesinde taraflar ortaklığın kendi aralarında açık arttırma ile satışını talep etmiş ve hep birlikte buna rıza vermiş iseler bu takdirde satış sadece paydaşlar arasında yapılabilecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA KEŞİF HUSUSUNUN ÖNEMİ
Taşınmazlar(gayrimenkuller) ve bazı hallerde taşınır mallar için açılan ortaklığın giderilmesi davasında keşif yapılması, malın değerinin ve niteliğinin tespiti açısından zorunludur. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından sonra Mahkeme ve bilirkişi heyeti ile taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılarak sonuca gidilmektedir. Keşif sonrasında düzenlenecek bilirkişi raporları ile malların değeri ve bölünebilir nitelikle olup olmadıkları tespit edilmektedir. Bu kapsamda özellikle taşınmazlar için açılan ortaklığın giderilmesi davasında keşif hususu zorunlu ve gereklidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞUYU) TAPU ŞERHİ NEDİR?
Yine taşınmazlar hakkında açılan izale-i şuyu davalarında karşımıza çıkan bir husus da tapu şerhi hususudur. Mahkemeler nezdinde bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu) davası açıldıktan sonra mahkeme tarafından davaya konu taşınmazın tapu kaydına dava açıldığına dair şerh konulur. Böylelikle, konu taşınmaz hakkında dava açılmış olduğu hususu üçüncü kişilerce öğrenilebilecektir. Taşınmazdaki herhangi bir payı herhangi bir sebeple, tapu şerhi ile birlikte devir alan kişiler davadan haberdar olmadıklarını ileri süremeyeceklerdir.
Ortaklığın giderilmesi davası hakkında sıkça sorulan sorulardan biri de “İzaley-i şuyu şerhi satışa engel mi? İzale-i şuyu davası devam ederken hisse devri yapılabilir mi?” sorularıdır. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış bir taşınmaz mal hakkında dava sırasında paydaşlar arasında devir ve satış işlemlerini engelleyen kanuni bir düzenleme mevcut değildir. Mahkeme tarafından şayet satılamaz şerhi konulmamış sadece davalıdır şerhi konulmuş ise paydaşlar arasında hisse devrini engelleyen bir durum mevcut değildir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLEMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA AYNEN TAKSİM
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Taksim, kelime anlamı olarak bölme/bölüştürme anlamında kullanılmaktadır. Paylı mülkiyete konu malın niteliği itibarı ile bölünebilir olması durumlarında mahkemeden ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesi talep edilebilir. Dava açarken, davacı tarafça, dava dilekçesinde Ortaklığın giderilmesinin aynen taksin sureti ile yapılması talep edilmiş ve diğer davalılar da bu hususu kabul etmiş iseler, davaya konu malın niteliği itibarı ile bölünebilir olması durumunda mahkeme, ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesine karar verebilir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA SATIŞ
Ortaklığın giderilmesi davasında satış da yine ortaklığın giderilmesi yollarından birisidir. Davacı tarafından paylı mülkiyete konu mal hakkında doğrudan satış sureti ile ortalığın giderilmesi talep edilebileceği gibi davacı satış istememiş olsa dahi paydaşlardan herhangi birisinin aynen taksimi kabul etmemesi durumunda ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmektedir. Bu durumda davaya konu malın değeri bilirkişi raporları ile tespit edilip, tespit edilen değer üzerinden ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASINDA AÇIK ARTIRMA
Ortaklığın giderilmesi davasında satış sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmiş ise dava konusu mallar satış memurluğu tarafından açık artırma yolu ile satılmaktadır. Bu durumda açık artırmaya dışarıdan katılan kişiler için belirli teminat miktarları yatırılması gerekirken, paydaşların ise açık arttırmada teminattan muafiyetleri bulunmaktadır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞUYU) HARÇ VE MASRAF MİKTARI NEDİR?
Ortaklığın Giderilmesi Davası harç ve masrafları dava açacak kişileri düşündüren şeylerin başında gelmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında harçlar genel olarak maktu olup, masraf miktarı ise paydaş ve davalı sayısına göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle Izale-i şuyu davası kaç liraya mal olur gibi bir soruya dava konusu malı ve taraf sayılarını öğrenmeden cevap vermek mümkün değildir. Izale-i şuyu(izale-i şuyu) davası masraflarını kim öder sorusunun cevabına gelince belirtmek gerekir ki; söz konusu harç ve masraflar dava açan tarafça ödenmesi gerekmekte olup, yapılan masrafların dava sonunda diğer paydaşlardan payları oranında tahsiline karar verilmektedir. Ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilerek satış yapılması durumda satış bedelinden öncelikle dava ve satış masrafları paydaşların payları oranında düşülerek geriye kalan meblağlar hak sahiplerine ödenmektedir.
İZALE-İ ŞUYU(ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI AÇILAMAYACAK HALLER NELERDİR?
4721 sayılı kanunun 698.maddesinde ortaklığın giderilmesi davası açılamayacak durumlar açıkça belirtilmiştir. Madde metninde; hukuki bir işlem gereği ya da sözleşme ile malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması durumlarında ve uygun olmayan zamanlarda satış istenemeyeceği belirtilmiştir. Ayrıca yine aynı madde gereği; paylaşma istemi herhangi bir hukuki işlem ile en fazla 10 yıl sınırlandırılabilecektir. 698. Madde de yer alan düzenlemelere aykırı bir durum mevcut değilse her halde ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(Izale-i Şuyu) DAVASINDA DAVALI SATIŞ İSTEYEBİLİR Mİ?
Bu hususta satış başlığı altında da belirttiğimiz üzere, davacı taraf aynen taksim istemiş olsa dahi davalılardan herhangi birisi satış istemesi durumunda aynen taksim mümkün olamamaktadır. Bu durumda Mahkeme ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar vermektedir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (Izale-i Şuyu) DAVASI DAVA DİLEKÇESİ BULUNMASI GEREKENLER?
Ortaklığın giderilmesi yani izale-i şuyu dava dilekçesinde bulunması gereken asgari unsurlar;
- Davacı ad,soyad,tc ve adres, varsa kanuni temsilcisi ad soyad adres
- Davalı paydaşların ad, soyad,tc ve adresleri
- Mülkiyet türüne ve davaya konu taşınır ya da taşınmaz malın bilgileri(Örn; tapu kaydı vs.)
- Ortaklığın ne suretle giderilmesinin istendiği( Satış ya da aynen taksim)
Dır. İş bu bilgiler dava dilekçesi niteliğinde olmayıp, dava açmadan evvel mutlaka uzman bir avukattan destek alınmasında fayda vardır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(Izale-i Şuyu) DAVASI TEMYİZ EDİLEBİLİR Mİ?
6100 sayılı HMK gereği ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararlara karşı artık öncelikle temyiz değil İstinaf kanun yoluna başvurulabilmektedir. İstinaf kanun yolundan sonra gelecek kararlara karşı ise şartları oluşmuş ise Temyiz kanun yoluna gidilebilecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki yine 6100 sayılı HMK’nın 367/2 fıkrası gereği taşınmazların aynına ilişkin ilamlar kesinleşmeden icra edilememektedir. Bu nedenle taşınmazlar hakkında verilen ortaklığın giderilmesi kararları kesinleşmeden icraya konu edilememektedir. İstinaf ve temyiz aşamalarının uzun yıllar devam etmesi nedeni ile Izale-i şuyu davası ne kadar sürer gibi bir soruya ise tam olarak kesin cevap vermek mümkün değildir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(Izale-i Şuyu) YARGITAY KARARLARI
14. Hukuk Dairesi 2017/2914 E. , 2020/8515 K.
“Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.12.2013 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacılar vekili; … İli, … İlçesi, … Köyü Mezarlık Mevkii 131 ada 74 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın mümkünse aynen taksim değilse satış suretiyle giderilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı … vekili, ortaklığın mümkünse aynen taksim değilse satış suretiyle giderilmesini talep etmiştir.
Davalı … vekili, aynen taksim halinde davalı zarara uğrayacağından satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, “… İli, … İlçesi, … Köyü, Mezarlık Mevkii 131 ada 74 parsel sayılı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından üzerindeki şerhler ile yükümlü olarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satış sonucu elde edilecek miktarın tapu kaydındaki hisseler ve müştemilatlar göz önüne alınarak tamamı 100 pay kabul edilip, % 16.812 …, %56.453 …, %14.106 …, %2.608 … ve %10.021 …’e dağıtılmasına” karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. maddesinde hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesinin gerekli olduğu açıklanmıştır.
Somut olaya gelince, mahkemece ortaklığın satış sureti ile giderilmesinde ve taşınmazın satış bedelinin hem muhdesat değeri hem de arsa payı değeri dikkate alınarak yapılan yüzdelik oranlamaya göre dağıtılmasında bir isabetsizlik yok ise de; hükmün 5.bendinde bu hüküm ile çelişki yaratacak şekilde taşınmaz satış bedelinin hissesadarlara tapu kaydındaki hisseleri oranında dağıtılmasına da karar verilmesi hükmün infazında tereddüt meydana getirmektedir. Ne var ki bu husus, hükmün bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7.maddesi gereğince düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm sonucunun 5.bendinin hükümden çıkarılmasına, hükmün 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7. maddesi gereğince DEĞİŞTİRİLMİŞ ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, 16.12.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”
14. Hukuk Dairesi 2017/188 E. , 2020/8450 K.
“Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 31/01/2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19/11/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, İcra İflas Kanununun 121. maddesi uyarınca alınan yetki belgesine dayalı olarak alacaklı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, İzmir ve Karşıyaka icra hukuk mahkemelerinden aldıkları yetkiye dayanarak, borçlu davalılar …, …, … ve diğer davalıların iştirak halinde maliki oldukları 24 ada 10 parsel, 429 ada 8 parsel, 426 ada 10 parsel, 434 ada 1 parsel, 433 ada 2 parsel, 425 ada 3 parsel ve 428 ada 2 parsel sayılı taşınmazların satılarak ortaklığının giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.
Somut olaya gelince; tapu kayıt maliklerinden… Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/692-755 E. K. sayılı mirasçılık belgesine göre mirasçıları olan…ın davada taraf olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtlarının dosya arasına alınması ve tüm paydaşların veya mirasçılarının davada taraf kılınması sağlanarak, savunma ve delilleri toplandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmaksızın ve 6100 sayılı HMK’nin 27. maddesi uyarınca hukuki dinlenme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, açıklanan nedenler ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 15.12.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(Izale-i Şuyu) DAVASINDA AVUKATIN ÖNEMİ
Ortaklığın giderilmesi davaları taraf sayılarına, dava açılan malların niteliklerine göre karmaşık haller alabilmekte ve uzun süreler hak sahiplerini mağdur edebilmektedir. Bu kapsamda mağduriyetin en kısa yoldan giderilmesi ve paylı mülkiyete konu maldan beklenen yararın en kısa sürede sağlanabilmesi için alanında uzman avukat desteği alınması tavsiye edilmektedir. Canakkale ‘de ortaklığın giderilmesi Izale-i Şuyu davalarında müvekkillerimize avukat ve hukuki destek hizmeti vermekteyiz.
